Bỏ phương pháp thặng dư giúp xác định giá đất sát với thị trường
Việc định giá đất không sát với giá thị trường sẽ gây thất thu ngân sách nhà nước. Ảnh: TL

PV: Tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nội dung về phương pháp định giá đất được sửa đổi, bổ sung theo hướng giảm 1 phương pháp định giá đất so với 5 phương pháp trước đây. Ông nghĩ thế nào về việc giảm bớt phương pháp xác định giá đất so với trước kia?

Bỏ phương pháp thặng dư giúp xác định giá đất sát với thị trường

TS. Nguyễn Quốc Việt: Việc rút gọn lại các phương pháp định giá đất dựa trên quan điểm Nghị quyết của Đảng, cũng như tinh thần sửa Luật Đất đai lần này là làm sao xây dựng giá đất sát nhất, phù hợp nhất với giá thị trường.

Trước đây có 5 phương pháp định giá khác nhau. Tuy nhiên, một số phương pháp định giá cũ dựa trên cơ sở nền tảng các dữ liệu không dựa trên giá thị trường, mà theo ý chí chủ quan của cơ quan quản lý Nhà nước (tức là khung giá đất). Khi bỏ khung giá đất và quy định giá đất hàng năm, thì giá đất hàng năm phải dựa trên cơ sở giá thị trường. Giá đất được nhà nước ban hành hàng năm, ví dụ như phương pháp hệ số, phương pháp so sánh dựa trên giá thị trường rồi, thì đó đã là cơ sở tương đối tốt để áp dụng cho các trường hợp khác nhau.

2 phương án định giá đất trong dự thảo luật

– Phương án 1: Quy định tại luật về nội dung phương pháp định giá đất nhưng giao Chính phủ quy định trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp.

– Phương án 2: Quy định tại luật về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp.

Việc trước đây sử dụng 5 phương pháp do chúng ta làm phức tạp hóa các trường hợp khác nhau là để phù hợp với bối cảnh trước đây khi chưa có được giá của Nhà nước xác định theo giá thị trường. Bây giờ, một khi đã có cơ sở để tự tin rằng Nhà nước sẽ xác định được giá đất hàng năm trên cơ sở giá thị trường, sát nhất với giá thị trường (bằng 70 – 80% giá thị trường ở thời điểm xác định là lý tưởng), việc giảm thiểu các phương pháp định giá đất cũng là tốt cho công tác quản lý và đảm bảo tính thống nhất.

Vì nếu áp dụng quá nhiều phương pháp, nhất là những phương pháp dựa trên ý chí chủ quan của các bên tham gia thì sẽ rất khó đảm bảo tính thống nhất, cũng như sẽ gây ra sự phức tạp trong quá trình quản lý, cả quản lý về giá cả, cũng như quản lý quá trình phát triển đất đai, tạo ra sự khác biệt từng thời điểm và giữa địa phương này với địa phương khác dẫn đến những sai phạm có thể nảy sinh từ quá trình này.

PV: Góp ý cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, có ý kiến cho rằng nên bỏ phương pháp thặng dư khi xác định giá đất. Xin ông cho biết quan điểm của mình về đề xuất này?

TS. Nguyễn Quốc Việt: Phương pháp thặng dư dựa trên tính toán về chi phí và lợi nhuận của nhà đầu tư khá rủi ro do có nhiều yếu tố chủ quan. Không thể nào có 1 ba-rem chuẩn để tính hết, tính đủ, tính đúng, nên nó tạo ra sự không chắc chắn, không chính xác dẫn tới cùng 1 dự án nhưng quan điểm của mối người lại khác nhau, nay định giá thế này, mai định giá khác, không thống nhất, kể cả doanh thu, lợi nhuận, chi phí cũng vậy.

Phương pháp định giá này thật ra là bài toán trừ ngược, bởi khi có giá đất rồi, cộng thêm các yếu tố khác vào thì ra được lợi nhuận, chi phí và lợi nhuận kỳ vọng, trong khi phương pháp này là dự toán một con số lợi nhuận trong tương lai rồi trừ ngược ra giá đất ban đầu. Vì vậy, nó mang nhiều yếu tố chủ quan và rủi ro khi mỗi một dự án khác nhau và sự sai lệch khi dự án đi vào thực tế là rất nhiều.

Phương pháp này trước đây là phù hợp, bởi vì có sự sai lệch rất lớn giữa giá đất theo cách định giá của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường. Nhưng hiện nay, chúng ta đã bỏ khung giá đất và xây dựng giá đất hàng năm sát nhất với giá thị trường theo từng tỉnh, thì đơn giản hóa để tránh việc phức tạp trong quá trình quản lý tại cùng một địa phương, hay giữa dự án này với dự án khác, tránh có sự khác biệt quá mức trong việc định giá đất ở địa phương.

Có thể việc bỏ phương pháp thặng dư khi xác định giá đất sẽ tạo ra những khó khăn ban đầu cho các nhà đầu tư, tuy nhiên, khó khăn này là khách quan do luật cần có giai đoạn để chuẩn bị đưa vào cuộc sống. Nhưng nhìn chung, theo tôi việc bỏ phương pháp thặng dư là phù hợp, tiến tới xây dựng một mức giá thị trường về đất đai.

PV: Vậy phải giải quyết khó khăn trong giai đoạn chuyển tiếp này như thế nào, thưa ông?

TS. Nguyễn Quốc Việt: Tôi cho rằng, trong giai đoạn chuyển tiếp 2-3 năm có thể phương pháp thặng dư vẫn được áp dụng trong giai đoạn này. Để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trong giai đoạn chuyển tiếp nên cho phép ngoại lệ, hoặc gia hạn việc sử dụng phương pháp này đối với những dự án cụ thể nào đó.

Ví dụ dự án đã trong chủ trương đầu tư, hay trong giai đoạn đã có ý tưởng được đưa lên UBND tỉnh để các nhà đầu tư không bị thiệt thòi khi đã xây dựng phương án kinh doanh dựa trên phương pháp cũ. Doanh nghiệp có thể lựa chọn áp dụng, hoặc là áp dụng phương pháp mới, hoặc áp dụng phương pháp thặng dư theo quy định cũ nhưng trong thời hạn chuyển tiếp nhất định 2-3 năm. Điều này cũng không thiệt thòi cho nhà đầu tư. Đây là đề xuất tôi cho là sẽ “trung dung” cho khoảng thời gian 2-3 năm chuyển tiếp.

PV: Xin cảm ơn ông!

Mở rộng sự tham gia của các bên liên quan trong quá trình xác lập giá đất

Có nhiều quan điểm đồng tình với việc định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, vấn đề định giá đất sao cho sát thị trường được cho là rất khó. Chia sẻ về những điều cần lưu ý trong vấn đề định giá đất để đảm bảo sát với giá thị trường, TS. Nguyễn Quốc Việt cho rằng, trước hết, cần sử dụng những kinh nghiệm tốt nhất trên thế giới để áp dụng sao cho đảm bảo hiệu quả. Việc này phải có những bài học kinh nghiệm và cách thức khảo sát để xem những nước tiên tiến cũng như những nước trong khu vực hoặc có cùng điều kiện như Việt Nam đã xác lập như thế nào, từ đó có cơ sở áp dụng phù hợp với hoàn cảnh của Việt Nam.

Bên cạnh đó, trong quá trình xác lập giá đất, càng mở rộng sự tham gia của các bên liên quan càng nhiều càng tốt. Những đối tượng bị ảnh hưởng, đối tượng trong khu vực xác lập giá đất đó phải được biết, có ý kiến tham gia về giá đất. Điều này sẽ tránh sự chủ quan dẫn tới giá đất không tiệm cận với thị trường như trước đây.

Đồng thời, phải đảm bảo minh bạch, công khai. “Tôi cho rằng nguyên tắc trong quá trình xác lập giá đất từ quy trình đến thông tin, thủ tục, phương pháp, cách làm càng minh bạch, công khai và có sự tham gia đầy đủ của các bên liên quan ảnh hưởng lợi ích càng tốt. Công khai minh bạch quy trình cũng như việc thực thi những quy định đó đúng luật và đúng quy trình. Khi tất cả đều minh bạch, công khai thì giá sẽ sát với thị trường” – TS. Nguyễn Quốc Việt nhấn mạnh.